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O Contrato-Promessa Compra e Venda (CPCV) está inevitavelmente ligado à compra de uma casa e/ou de um terreno. Embora não seja obrigatório, este é um documento muito importante tanto para compradores como para proprietários, uma vez que salvaguarda os direitos e estabelece os deveres de ambas as partes no negócio até à assinatura do contrato definitivo: a escritura pública de compra e venda.
Imagine que vai visitar uma casa que lhe agrada bastante e quer assegurar que o negócio se mantém até ao dia da escritura. Para que não fique preocupado com o que pode acontecer entretanto e para ter a certeza de que não sairá prejudicado se algo impedir a venda da habitação, convém assinar um Contrato-Promessa Compra e Venda.
Entre a visita da casa e a assinatura da escritura, e para quem não dispõe de dinheiro a pronto para pagar o imóvel, há sempre o período de solicitação e consequente aprovação do crédito habitação por parte do banco (que pode durar algumas semanas).
O Contrato-Promessa Compra e Venda (CPCV) é um documento escrito, assinado por quem promete vender (promitente-vendedor) e por quem promete comprar (promitente-comprador), no qual ambas as partes se obrigam a celebrar um contrato definitivo, numa data futura, que fecha o negócio (a chamada escritura de compra e venda).
Em caso de aquisição de um imóvel, normalmente deve estar incluída a seguinte informação no CPCV:
Normalmente, é com a assinatura do Contrato-Promessa Compra e Venda que se procede ao pagamento do chamado “sinal” da casa, ou seja, da entrada que se dá com capitais próprios para aquisição do imóvel. Por exemplo: supondo-se que vai adquirir uma habitação no valor de 160 mil euros, poderá ter de dar uma entrada de 20 mil euros, por exemplo. Esta quantia em Cheque bancário ou por transferência bancária é entregue no momento da assinatura deste contrato.
Imagine-se que o proprietário ou o construtor (no caso de se estar a adquirir uma casa ainda em construção) não cumpre a sua parte do acordo, desistindo de vender a habitação. Neste caso, quem compra pode exigir a restituição do sinal que pagou a dobrar.
Se, por sua vez, for o comprador a desistir da aquisição da casa, o proprietário ou o construtor têm o direito de ficar com o sinal que lhes foi pago.
Para o ajudar a garantir um bom negócio precisamos de algumas informações.
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1 – Quando é preciso pedir o certificado energético?
A partir do momento em que se põe o imóvel para venda ou para arrendamento é necessário ter o certificado energético. Antes só era obrigatório no momento da transação ou celebração do contrato mas agora é exigido a partir do momento em que o particular ou agente imobiliário promove o imóvel, seja através de anúncios no jornal ou online, ou qualquer outro tipo de divulgação.
2 – É preciso pedir um certificado novo cada vez que se transaciona ou arrenda um imóvel?
Não. Enquanto houver um certificado válido para o imóvel em questão, seja edifício ou fração, o mesmo poderá ser utilizado quantas vezes forem necessárias.
3 – Qual a validade de um certificado energético?
10 anos, salvo no caso de edifícios ou frações sujeitas a auditorias periódicas à energia ou à qualidade do ar interior (QAI). Nestes casos a validade pode ser de dois, três ou seis anos.
4 – As casas arrendadas com contratos em vigor precisam de certificado energético?
Não. Só se voltarem a estar disponíveis para arrendamento. Os proprietários de imóveis com contratos de arrendamento em vigor não precisam pedir certificado energético para esses imóveis.
5 – Qual o valor das multas a pagar em caso de incumprimento?
Para particulares a multa pode ir dos 250 euros aos 3.740 euros. No caso de empresas os valores situam-se entre os 2.500 euros e os 44.890 euros.
6 – É obrigatória a apresentação do certificado energético no âmbito de: uma permuta; um trespasse ou um contrato de pessoa a nomear?
Sim. São contratos que têm subjacente ou um contrato de arrendamento ou que estão abrangidos pelas mesmas regras aplicadas à compra e venda.
7 – As recomendações feitas pelo técnico no certificado energético para melhorar a eficiência energética do imóvel obrigam de alguma forma o proprietário?
Não. As recomendações feitas pelo técnico são apenas recomendações para o caso do proprietário querer melhorar a eficiência energética da casa mas não são vinculativas e não obrigam o proprietário a fazer qualquer obra ou reparação.
8 – Sou proprietário de um edifício e habitação. Tenho de afixar o certificado energético à porta do prédio?
Não. Quando se trata de edifício ou fração autónoma de habitação não é necessário.
9 – Os edifícios devolutos ou em ruinas precisam de certificado energético caso sejam postos à venda?
De acordo com a ADENE (Agência para a Energia), “caso existam evidências de que o imóvel em causa está em ruínas ou que é devoluto e que não dispõe de condições para ser habitado ou utilizado sem que seja sujeito a uma obra de reabilitação/reconstrução, obra essa que envolva um processo de licenciamento com emissão de DCR (Declaração de Conformidade Regulamentar) e certificado energético respetivos, então considera-se que o imóvel não pode ser usado para habitação e para serviços.” Assim sendo, o proprietário não precisa de apresentar um certificado energético no momento da venda deste tipo de imóveis mas é necessário que os ditos imóveis sejam considerados em ruinas ou devolutos pela entidade municipal onde o mesmo se situa.
10 – É a ADENE (Agência para a Energia) que emite o certificado energético?
Não. A emissão de certificados energéticos é da responsabilidade de peritos qualificados. O que esses peritos têm de fazer, para poderem emitir o certificado energético é submeter as informações que pretendem fazer constar do documento a um sistema informático disponibilizado pela ADENE, que procederá então ao registo e emissão dos mesmos.
Se tem um crédito habitação possivelmente já ouviu falar da expressão distrate de hipoteca.
Após a liquidação do empréstimo bancário, o banco deverá emitir um documento que renuncia à hipoteca constituída a seu favor – distrate de hipoteca – e no qual declara liquidada a dívida. Este documento deve ser entregue pelo proprietário na Conservatória do Registo Predial para cancelar o registo hipotecário, deixando assim o banco de ter quaisquer direitos sobre o imóvel.
Atenção: quando pensa em vender a casa, este documento é absolutamente essencial para assinar a escritura com os futuros proprietários.
Ao contrário do que diz o senso comum, a propriedade da casa adquire-se logo no momento em que foi celebrado o contrato (estes empréstimos têm muitas vezes a duração de décadas, dependendo do acordado) e não no final do empréstimo.
O distrate de hipoteca é relativo à dissolução do contrato de crédito à habitação que pode decorrer de duas situações:
A solicitação do documento e o seu prazo dependem do facto do pedido estar ou não relacionado com uma nova hipoteca e a um requerimento de registo de aquisição de compra e venda.
O advogado, notário ou solicitador que celebrou o contrato de compra e venda com financiamento bancário (por escritura ou documento particular autenticado), terá 10 dias para registar o novo proprietário, a nova hipoteca e o cancelamento da hipoteca anterior.
Se o distrate de hipoteca for efectivado devido ao reembolso antecipado do empréstimo à habitação na totalidade, os trâmites legais para o fazer cabem ao proprietário.
Está feito o seu distrate. O banco já não tem direitos sobre a hipoteca da sua casa e o proprietário é agora livre para fazer com a casa aquilo que bem entender.
O que é a Ficha Técnica da Habitação (FTH)?
A Ficha técnica de habitação (FTH) é um documento descritivo das características técnicas e funcionais de um prédio urbano para fim habitacional, reportadas ao momento da conclusão das obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração do mesmo.
A Ficha técnica de habitação (FTH) foi criada pelo Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março, e o seu modelo aprovado pela Portaria n.º 817/2004, de 16 de julho, com o intuito de reforçar os direitos dos consumidores à informação e proteção dos seus direitos económicos, no âmbito da aquisição de prédio urbano para habitação, bem como promover a transparência do mercado
Quais os imóveis para os quais é exigida a Ficha técnica de habitação (FTH)?
A Ficha técnica de habitação (FTH) é exigida para os prédios que tenham sido edificados ou que tenham sido submetidos a obras de reconstrução, ampliação ou alteração após 30 de março de.2004, data da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março.
A Ficha técnica de habitação (FTH) não é exigida nos seguintes casos:
a) Prédios edificados antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951;
b) Prédios edificados após a data referida na alínea a), desde que, em 30 de março de.2004, tivessem obtido a licença de utilização ou tivesse sido requerida a respetiva emissão.”
Quem é responsável pela elaboração da Ficha técnica de habitação (FTH)?
Compete ao promotor imobiliário (e não à empresa de construção, caso sejam entidades distintas) a elaboração da Ficha técnica de habitação (FTH )do imóvel a transmitir, sendo da sua responsabilidade, bem como da do técnico responsável pela obra, a conformidade das informações constantes da FTH com o efetivamente executado.
Esta responsabilidade, aí assegurada pela exigência das assinaturas tanto do promotor imobiliário como do técnico responsável pela obra, prende-se com a necessidade de garantir a correspondência entre a informação constante da FTH, transmitida ao consumidor/comprador, e o realmente executado, sendo que a verificação de desconformidades implicará responsabilidade contra – ordenacional e civil de quem subscreveu a informação desconforme.
Em que momento o comprador tem direito a exigir a entrega da Ficha técnica de habitação (FTH)?
A entrega do original da FTH ao comprador deve ocorrer efetivamente no momento da escritura. Porém, o vendedor, a empresa de mediação imobiliária ou outro profissional que se encontre incumbido da comercialização, está obrigado a disponibilizar, nos locais de atendimento e de venda ao público, cópia da ficha técnica da habitação, caso esta já exista, ou da versão provisória da mesma, para que os interessados possam obter toda a informação pretendida (exceto a relativa aos elementos de identificação nominal prevista), através da consulta aos referidos documentos ou de cópia que lhes seja voluntariamente facultada.
Quais as consequências de eventuais desconformidades da FTH?
A inclusão na FTH de informações que não têm total correspondência com as características reais da habitação constitui contraordenação, sendo o IMPIC, I.P., a entidade competente para instruir o respectivo processo por contraordenação.
o modelo da ficha técnica de habitação pode ser consultado Aqui
Quem tem direito a isenção de IMI em 2019? Consulte a lista para saber se os prédios de que é proprietário estão abrangidos por alguma isenção.
Quem adquira um imóvel para habitação própria e permanente, de VPT não superior a € 125000, e tiver um rendimento conjunto do agregado familiar inferior a € 153300, tem direito a uma isenção automática de IMI. Esta isenção é temporária, isto é, só é concedida por 3 anos.
Segundo o art. 46.º do EBF, também podem beneficiar desta isenção os proprietários de imóveis destinados a habitação própria e permanente que tenham sido construídos, ampliados ou melhorados. Neste caso, o contribuinte tem de entregar nas Finanças um requerimento documentado, comprovando a situação, para que a isenção possa ser reconhecida.
A lei atribui uma isenção de IMI aos proprietários detentores de imóveis cujo VPT seja inferior a € 66500, desde que o agregado familiar não tenha um rendimento bruto superior a € 15295. Os imóveis têm de ser destinados a habitação própria e permanente do proprietário e da sua família. Esta isenção não tem limitação temporal.
Na verdade, o que o artigo 11.º-A do Código do IMI diz é que o VPT tem de ser inferior a 10 x IAS x 14 e que o rendimento bruto não pode ser superior a 2,3 x IAS x 14. No entanto, até que o IAS (€ 435,76 em 2019) atinja o mesmo valor que o salário mínimo de 2010 (€ 475), as contas fazem-se utilizando este último valor como referências aos invés do IAS em vigor.
Não. Esta isenção é automática. Como os rendimentos do agregado familiar que servem de referência para o cálculo da isenção são os do ano anterior àquele a que respeita a isenção de IMI, as Finanças conseguem apurar, sem intervenção do contribuinte, se o imóvel e o agregado familiar estão em condições de beneficiar da isenção.
Os prédios pertencentes a sujeitos passivos não residentes não podem beneficiar desta isenção. Também os contribuintes que não tenham cumprido as suas obrigações declarativas em sede de IRS e de IMI ficam privados da isenção. Os idosos a residir em lar de 3ª idade só podem beneficiar da isenção se fizerem prova, junto das Finanças, que o imóvel era utilizado para sua habitação própria e permanente antes de integrarem o lar.
Os prédios urbanos ou frações autónomas concluídos há mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana, podem ficar isentos de IMI, durante 3 anos, mediante o cumprimento de várias regras e desde que a autarquia reconheça a intervenção de reabilitação. A isenção pode ser renovada, a requerimento do proprietário, por mais 5 anos, no caso de imóveis afetos a arrendamento para habitação permanente ou a habitação própria e permanente.
Deixe-nos os seus dados, em breve entraremos em contacto
Será realizada uma vistoria ao imóvel, avaliando as suas qualidades extrínsecas e intrínsecas. As qualidades intrínsecas correspondem ao estado actual do imóvel (portas, janelas, torneiras, paredes, acabamentos, antiguidade etc.) e as qualidades extrínsecas correspondem à localização e integração urbana (nível e qualidade de urbanização, proximidade de centros urbanos, importância comercial da zona, etc.) o estudo de Mercado é feito com base nas casas vendidas e que estão na nossa rede informática e que tem em média mais de 2.000.000 de vizitas por mês
Qualquer casa que seja destinada a ser habitada necessita de ter uma licença de habitação (também designada, por vezes, de licença de utilização) emitida pela Câmara Municipal da localização do imóvel. Qualquer imóvel que disponha desta licença significa que foi inspecionado e que possui condições de habitabilidade que correspondem a diversos parâmetros de exigência. Fique a saber em que situações necessita da Licença de habitação.
A licença de habitação consiste num documento que comprova que um determinado imóvel se encontra habitável porque cumpre todas as condições legais exigíveis para tal. Esta licença é de cariz municipal, pelo que sem vistoria da Câmara Municipal é impossível obtê-la.
A Licença de habitação define, assim, o tipo de utilização que será dada a um imóvel: se será para fins habitacionais ou não habitacionais (tais como comércio, serviços ou indústria).
Se vai comprar casa, a licença de habitação é um dos documentos indispensáveis e sem a mesma não conseguirá sequer solicitar um empréstimo à habitação nem fazer a escritura de compra e venda.
E para além dos documentos essenciais a entregar ao banco, há que não esquecer o mais importante: tentar baixar o custo do crédito à habitação ao máximo ao solicitar propostas em vários bancos para aferir qual o que lhe oferece as melhores condições.
As condições de habitabilidade de uma casa encontram-se definidas por lei – nomeadamente no Regulamento Geral das Edificações Urbanas – e pode dizer-se que incidem fundamentalmente sobre quatro áreas específicas: eletricidade, gás, água e saneamento.
Só depois de verificadas as condições da residência nestes quatro âmbitos através de uma vistoria é que poderá ser emitida uma licença de habitação.
Os imóveis cuja data de construção seja anterior a 1951 não necessitam de ter uma licença de habitação, porque o Decreto-Lei n.º 38 382 de 7 de agosto de 1951, que aprovou o supracitado Regulamento Geral das Edificações Urbanas, só entrou em vigor nesse mesmo ano.
Se for proprietário de uma casa sem licença ou se estiver a construir uma habitação de raiz, terá de solicitar este documento nos serviços de urbanismo da Câmara Municipal e preencher um requerimento para o efeito. Cada autarquia tem a sua forma de emitir este documento e pratica os seus preços.
Note que se for comprar uma casa que ainda está em construção, quem tratará desta licença será o construtor em questão ainda na fase de conclusão das obras.
Além disso, também precisará desta licença se for vender a sua casa, nomeadamente no momento em que tiver de assinar o Contrato-Promessa Compra e Venda e, posteriormente, no dia da realização da escritura.
Outra situação na qual é preciso deter esta licença diz respeito ao arrendamento. Ao abrigo do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), é preciso que os proprietários apresentem a licença de habitação no âmbito da celebração do contrato de arrendamento.
Se uma casa tem este documento, é porque se encontra em condições de ser habitada. Uma vez que a licença de habitação é obrigatória por lei, se porventura (suponha-se) herdar uma casa que não possui esta licença, é necessário requerê-la, para que tudo fique dentro dos trâmites legais.
A par da intenção de comprar ou vender um imóvel é preciso que decida se deseja a ajuda de um profissional do mercado: um mediador imobiliário. Num mercado em rápida evolução, o papel desempenhado pelo mediador imobiliário é cada vez mais relevante.
Qual a importância de ter um mediador imobiliário para a compra ou venda de uma propriedade?
Na ótica do comprador
Está à procura de casa? Então, certamente, já se deparou ou irá deparar-se com questões como estas: Onde quero comprar? Que tipo de imóvel me agrada? Quantos quartos são necessários? Qual o preço máximo que estou disposto a investir?
Encontrar um imóvel com as características que procura exige pesquisa, conhecimento de mercado para comparação de preços, chamadas telefónicas, agendamento de visitas presenciais e por aí em diante. Tudo isto requer tempo.
Por outro lado, à medida que avança no processo, este vai-se tornando mais complexo, nomeadamente quando chegar o momento da negociação e precisar entender de construção, estrutura, de aspetos legais a tratar … Tudo isto requer conhecimento.
Só saberá que está perante um bom negócio se conhecer o mercado e se estiver ciente dos preços praticados na zona… Isto requer experiência.
Identificamos três variáveis fundamentais para o sucesso na aquisição de um imóvel: tempo, conhecimento e experiência. Concorda?
O papel do mediador imobiliário é colocar ao seu dispor todo o conhecimento e experiência de mercado, por forma a poupar-lhe muito tempo e a proporcionar-lhe um negócio seguro.
O mediador imobiliário identifica por si o imóvel que reúne as características que procura e que além disso constituí um bom investimento. É ele quem entra em contacto e negoceia com os proprietários.
Encarregar-se-á da elaboração do contrato de promessa de compra e venda e de todas as burocracias necessárias para a realização da escritura, no caso de acordo entre as partes.
Necessita de financiamento bancário? Então o mediador imobiliário será um bom aliado tendo em conta que lhe pode dar informações e encaminhá-lo para uma instituição financeira de confiança, onde já possua contactos.
O processo de compra torna-se mais rápido, cómodo e seguro se recorrer a um mediador imobiliário.
Se pretende vender um imóvel, as perguntas passam a ser: Quanto vale a minha casa? Que tipo de pessoas compram na minha zona? Qual o meu público-alvo? Vendo ou é preferível arrendar? Qual a tendência nesta zona? Como divulgo a minha intenção de venda? Como coloco o meu imóvel no mercado?
Talvez não tenha respostas para todas estas questões! O mediador imobiliário tem!
Por conhecer o mercado imobiliário da sua zona e ter experiência na transação de imóveis, o mediador imobiliário pode responder aos desafios colocados para venda de uma propriedade.
Estará disponível para apresentar-lhe uma estratégia e a discutir consigo todos os parâmetros da transação. Repare, o mediador imobiliário consegue, num curto espaço de tempo, estabelecer uma estratégia comercial e de marketing para o seu imóvel, inserindo-o no mercado.
Muitas vezes, isto ocorre através da colocação de um bom anúncio num site de imobiliário. Site que o especialista domina, entendendo quais as ferramentas a usar para potenciar a venda.
Para além disso, o seu anúncio poderá ser publicitado por outros canais como jornais, revistas especializadas, flyers… A rede de contactos do mediador imobiliário é importante pois dentro da mesma poderão existir potenciais compradores que o mediador imobiliário saberá identificar.
Todo o processo será facilitado e assentará na segurança de estar “nas mãos” de um especialista do sector imobiliário que entende as suas intenções e trabalha no sentido de concretizar um bom negócio.
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