TAXA DE ESFORÇO

O que é a taxa de esforço ?

Taxa de esforço

Saber como calcular a taxa de esforço é uma das formas mais eficazes de evitar o sobre-endividamento. Neste artigo vamos falar sobre a taxa de esforço.

Calcular a taxa de esforço

Calcular a taxa de esforço é fundamental para perceber qual a percentagem do seu rendimento mensal que é – ou pode ser – utilizada para pagar os encargos de um crédito. Ou seja, é fulcral para evitar o sobre-endividamento.

A taxa de esforço é a proporção do rendimento de um agregado familiar afeto ao pagamento de um empréstimo. Pretende medir a capacidade do agregado em cumprir as responsabilidades assumidas com um empréstimo.

Por exemplo, é precisamente para calcular a taxa de esforço que os bancos ou instituições de crédito solicitam a declaração de rendimentos e recibos de vencimentos antes de contratualizar um empréstimo.

Saiba como calcular a taxa de esforço e a importância de o fazer.

Para calcular a taxa de esforço deve utilizar a seguinte fórmula:

Taxa de esforço = (Encargos financeiros mensais / Rendimento) x 100

Assim, a taxa de esforço considera somente a parcela dos seus rendimentos que é destinada ao pagamento das prestações bancárias de crédito (como, por exemplo, cartão de crédito, crédito pessoal, crédito automóvel ou crédito à habitação), ou seja, não são consideradas para o cálculo da taxa de esforço as despesas mensais referentes a eletricidade, água, gás e telecomunicações.

Contudo, mesmo que não tenha um crédito à habitação, mas esteja a pagar mensalmente uma renda (por uma casa arrendada), este montante deverá ser incluído nas despesas com encargos financeiros.

Por outro lado, se receber juros de investimentos, esse montante deve ser considerado como um rendimento (divididos pelo número de meses, correspondendo esse o valor a aplicar mensalmente no cálculo da taxa de esforço).

Refira-se ainda que para quem é casado, o rendimento total é a soma dos rendimentos de ambos os membros do casal, ou seja, o rendimento do agregado familiar.

Valores recomendados

Regra geral, recomenda-se que a taxa de esforço não ultrapasse os 30%. No entanto, concretamente no crédito à habitação – considerando que se trata de um empréstimo de valores avultados –, muitos bancos colocam um limite máximo de 40% na taxa de esforço, para que o crédito seja concedido. Acima dos 40%, considera-se uma taxa de esforço elevada (ou muito elevada), recomendando-se que o agregado recorre ao crédito consolidado.

O cálculo da taxa de esforço é também importante para o agregado perceber (após o cumprimento das obrigações mensais com créditos) qual a parcela do seu rendimento disponível para fazer face às despesas do dia a dia (como, por exemplo, alimentação, educação, lazer, transportes ou vestuário).

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

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TIPOLOGIA

Tipologia

Na hora de comprar ou vender, comparar é essencial. Na altura de valorizar os imóveis, o tamanho e localização contam, mas não são tudo. A tipologia de cada habitação é fundamental, e convém conhecer bem os valores de mercado antes de tomar uma decisão.

Sim, o preço de um imóvel depende de muitos fatores que tornam uma avaliação fria um pesadelo. Sabia que, apenas pela avaliação, se chega a cobrar 3% do valor do imóvel? Os profissionais do setor levam em conta a localização (o célebre Location! Location! Location!), qualidade dos acabamentos, área (útil e bruta), tipologia e uma infinidade de outros pequenos fatores.

Para quem não tem tempo (ou disposição) para uma avaliação a todos os pormenores, importa focar no essencial.  O valor por metro quadrado é a referência que permite comparações imediatas de preço, mas na hora de decidir pesa sempre a tipologia que procuramos (T1, T2,…). Para ter a certeza que está perante um bom negócio, compare o valor em causa com o de outros alojamentos com características semelhantes.

Falar com dados

De acordo os dados mais recentes, no 3º trimestre de 2017 o valor mediano por m2 das habitações familiares em Portugal, foi de 912 €. Mediano? Se ordenássemos todas as casas dos portugueses, da mais barata à mais cara, e escolhêssemos a que fica no meio, essa pessoa teria pago 912 €/m2 pela sua habitação.

Lisboa destaca-se com o valor mais elevado (2.315 €/m2), seguida por Cascais, Loulé, Lagos, Oeiras e Albufeira, também com preços acima dos 1.500 € por m2. Conclusão: em Lisboa, metade das pessoas pagou mais de 230.000 € por um apartamento de 100 m2, o que aos dias de hoje não surpreende (por outro lado, se tivermos em conta que o PIB per capita português é de 22.000 €, cada um de nós terá de trabalhar mais de 11 anos para pagar uma casa em Lisboa…).

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USOCAPIÃO

usocapião

O que é usucapião?

Usucapião. Já ouvir falar? Sabe o que é e como funciona? A usucapião é um termo derivado do latim (usucapio) que significa “adquirir pelo uso”. A usucapião está prevista na lei e consiste no direito de posse sobre um bem móvel ou imóvel em função da utilização desse bem durante um dado tempo como se ele fosse propriedade do utilizador.

Exemplo de usucapião

Um exemplo de usucapião de imóvel é quando um prédio rústico é deixado ao abandono por herdeiros e nos últimos anos, sem interrupção, um vizinho se prestou a cultivar no terreno como se este fosse seu.

Usucapião no Código Civil

O Código Civil define a usucapião no artigo 1287º como “a posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua atuação”.

Para que a usucapião seja reconhecida, é necessária a observação de certos requisitos estipulados por lei. A posse deve ser antes de tudo pública e pacífica.

Requisitos da usucapião de bens imóveis

Se existe um título de aquisição e o seu registo, a usucapião tem lugar quando a posse de de boa fé, tiver durado dez anos, contados desde a data do registo. Se a posse for de má fé, tem de ter durado quinze anos, contados da mesma data.

Quando não há registo do título de aquisição, mas um registo de mera posse, a usucapião tem lugar se a posse tiver durado cinco anos, contados desde a data do registo, e for de boa fé; ou então se a posse tiver durado dez anos, a contar da mesma data, no caso de má fé.

Quando não há registo do título nem de mera posse, a usucapião só pode acontecer ao fim de quinze anos, na posse de boa fé, e de vinte anos, na posse de má fé.

Requisitos da usucapião de bens móveis

Quando existe um título de aquisição de bem móvel e registo deste, a usucapião acontece quando a posse tiver durado dois anos, estando o possuidor de boa fé, ou quatro anos, se ele estiver de má fé.

Não havendo registo, a usucapião dá-se quando a posse tiver durado dez anos, independentemente da boa fé do possuidor e da existência de título.

Quanto à usucapião de coisas não sujeitas a registo, esta dá-se quando a posse, de boa fé e fundada em justo título, tiver durado três anos, ou quando, independentemente da boa fé e de título, tiver durado seis anos.

VALOR PATRIMONIAL TRIBUTÁRIO

valor patrimonial tributário

O Valor Patrimonial Tributário (VPT) é o valor administrativo do imóvel apurado pela Autoridade Tributária e serve de base ao cálculo do IMI e do IMT, entre outras aplicações.

O apuramento do VPT permite à Autoridade Tributária que haja um método homogéneo de avaliar os ativos imobiliários em Portugal.

O VPT não representa o valor comercial do imóvel e por norma é mais reduzido do que o segundo. Num mundo perfeito, o VPT seria substituído pelo valor comercial do imóvel, mas atualmente não é possível fazer isso sem que haja uma avaliação individual realizada por um perito a todos os imóveis de Portugal (o que torna o exercício impraticável).

Para saber qual o VPT do seu imóvel basta consultar a informação matricial do imóvel, como a caderneta predial, no separador “Dados de Avaliação”.

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O QUE FAZ UM CONSULTOR IMOBILIÁRIO

o que faz un consultor imobiliário
O agente imobiliário vende casas e ajuda os clientes a encontrar um imóvel para comprar.”

 

É desta forma simplista que muitos veem a profissão do consultor porém, a atividade da mediação imobiliária é muito mais complexa do que aparenta.

O trabalho de um consultor imobiliário divide-se em quatro áreas fundamentais: prospeção, angariação, venda e acompanhamento de clientes.

O que é a prospeção?

Conhecer o mercado é absolutamente imprescindível. Um consultor imobiliário deve ser especialista na zona em que atua. Descobrir tudo o que há para saber sobre a área de atuação não é uma tarefa que se realiza de uma só vez. É preciso acompanhar, constantemente, as flutuações nos preços, as tipologias de imóveis mais procuradas, as mudanças que irão impactar o estilo de vida na área, etc.

Um bom consultor imobiliário preocupa-se em falar com as pessoas. Procura colocar-se no mercado para perceber onde há oportunidades para conseguir negócios.

O que á a angariação?

A angariação de propriedades é uma das tarefas mais importantes de um consultor imobiliário, especialmente quando o mercado está em alta, ou seja, quando há muita procura por propriedades.

Os agentes imobiliários não se podem dar ao luxo de apenas vender. Ao mesmo tempo têm que aumentar a carteira de imóveis, tarefa à qual se dá o nome de angariar.

O processo de angariação é extremamente complexo. Há várias tarefas a fazer para que, no fim, um cliente confie a venda do imóvel ao consultor.

Há que avaliar o valor da propriedade, preparar uma apresentação de serviços e criar um plano de marketing para explicar ao cliente como será conduzido o processo de venda. Mesmo antes da assinatura do Contrato de Mediação Imobiliária, o consultor imobiliário teve que investir muito tempo para que seja possível angariar o imóvel.

O processo de venda na mediação imobiliária

Desengane-se quem pensa que vender um imóvel é simples.

Há um requisito fundamental para que um consultor imobiliário seja bem-sucedido na venda: conhecer todos os aspetos legais.

É precisamente este aspeto que faz do profissional da mediação imobiliário um verdadeiro consultor.

Lidar com as questões legais é um dos desafios mais complexos para os proprietários e compradores. Muitas vezes desconhecem os documentos necessários e os devidos processos para transacionar o imóvel. O ideal é ser aconselhado por um profissional que está a par de todas as alterações e requisitos regulamentares.

Para que a venda de uma propriedade tenha sucesso é preciso, primeiro, prepará-la e promovê-la.

Uma tendência cada vez mais presente no trabalho do consultor imobiliário é o aconselhamento no “Home Staging”, ou seja, na preparação do imóvel para as visitas.

Quando visitam um imóvel, os clientes compradores são, muitas vezes, obrigados a usar a imaginação para vislumbrar como será o dia-a-dia na nova casa. Com uma preparação profissional, as divisões tornam-se mais atrativas e convidativas. Uma escolha de mobiliário adequado ao público-alvo da propriedade faz com que os interessados imaginem, rapidamente, o estilo de vida que terão ao viver nessa casa.

Esta técnica é recorrentemente usada pelos melhores agentes imobiliários. Exige um maior planeamento, mas propicia vendas mais vantajosas.

A promoção dos imóveis não se resume à partilha de fotografias nas redes sociais ou portais imobiliários. Um consultor imobiliário precisa de, não só implementar o plano de marketing que apresentou para os clientes, mas também de criar uma estratégia de divulgação da marca pessoal ou branding.

A promoção nunca é apenas dos imóveis. É também do próprio trabalho do consultor.

Uma promoção bem-sucedida vai resultar em possíveis compradores para o imóvel. E aí começa a fase que, tradicionalmente, se identifica como o trabalho de um agente imobiliário: marcar visitas, mostrar o imóvel e finalizar a venda.

O processo de acompanhamento e gestão de clientes

Na componente do atendimento aos clientes compradores, os melhores consultores imobiliários têm técnicas para qualificação que determinam o que eles desejam num imóvel, o que realmente precisam e o que podem pagar.

A qualificação de clientes compradores é de extrema relevância, pois faz com que os agentes imobiliários não percam tempo em mostrar imóveis que não correspondem às reais necessidades dos compradores. Outra grande vantagem é que os proprietários não são incomodados com visitas de clientes que não podem comprar o imóvel.

Ao ser representado por um bom agente imobiliário, os proprietários têm vantagem na negociação com os compradores. Toda a negociação é intermediada por um profissional experiente que recebe e analisa as vantagens de todas as ofertas.

Depois de concluída a venda a relação com os clientes não se esgota.

Existe uma enorme importância do pós-venda na mediação imobiliária.

A criação de uma estratégia de comunicação pós-venda ajuda os consultores imobiliários a cimentar a marca pessoal. Manter um contacto com antigos clientes aumenta a probabilidade de conseguir novos negócios pelo canal mais eficaz: referência de amigos e familiares.

Um consultor imobiliário faz muito mais que a venda de um imóvel. É um profissional verdadeiramente multifacetado que deve estar preparado para várias mudanças.

 

COMO PREPARAR A CASA PARA VENDER?

home staging portugal

Se está a pensar vender casa é importante que comece a prepará-la para receber os potenciais compradores.  A ideia é acima de tudo, tornar a sua casa desejável aos olhos dos outros. A partir do momento em que coloca a placa de venda tem de estar preparada para isso mesmo, para vender casa. Evidentemente que pode demorar mais ou menos tempo, mas precisa de estar preparado para vender no dia seguinte se for preciso.

Não sabe como ficar preparado para receber visitas? Para si a sua casa já é agradável que chegue? Siga estas recomendações e não ponha em causa a compra.

  1. Despersonalizar

Procure guardar numa caixa de fácil acesso os objetos pessoais, como fotografias da família. Assim os potenciais compradores podem imaginar os seus próprios pertences naquela casa.

  1. Organizar

Organize as divisões e coloque os objetos mais íntimos dentro dos armários, como a roupa e os sapatos. Ninguém gosta de ver uma casa completamente caótica, quanto mais organizada estiver, maior partido pode tirar do espaço.

  1. Reparar

Sempre que for necessário, faça pequenas reparações na sua casa para ter a certeza que não vai ficar mal na hora da visita. Verifique as portas e as canalizações, por norma são os materiais com maior uso.

  1. Limpar

A limpeza é fundamental para criar uma boa impressão na casa. Certifique-se que a casa está limpa e arrumada na hora da visita, isso aumentará as hipóteses de vender a sua casa.

4 MELHORIAS QUE PODE FAZER NO SEU IMÓVEL SEM GASTAR MUITO DINHEIRO

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O período favorável do sector e da económica veio acentuar a procura para vender ou arrendar casa.  Ainda assim, encontrar compradores para determinado imóvel pode tornar-se difícil ou nem sempre os proprietários consideram o valor atribuído ao imóvel como o valor justo. 

Quanto mais apelativo for o seu imóvel mais fácil será vendê-lo e com alguns melhoramentos poderá até aumentar o valor do mesmo. Damos-lhe algumas dicas de como melhorar o seu imóvel sem gastar muito dinheiro.  

1. Pintura

Pintar a casa inteira pode ficar bastante dispendioso. No entanto, se o intuito for vender ou arrendar casa opte por pintar apenas aquela parede mais crítica ou realçar alguma divisão pintando uma das paredes com uma cor tendência.

2. Pavimento

O mesmo acontece com o pavimento. Azulejos rachados não causam boa impressão na hora de vender casa. Considere substituir o pavimento em áreas que podem fazer a diferença.

3. Concertar o telhado

Uma opção que se aplica apenas aos proprietários de moradias, mas que por norma implica um investimento elevado. Se vai vender casa, substituir o telhado pode não parecer grande opção, mas se em vez de substituir todas as telhas porque não concertar apenas onde está o problema?

4. Mobiliário

Se substituir a mobília é um custo que não está interessado em suportar, procure concertar e reforçar o mobiliário existente. Verifique se existem alguns problemas com os armários embutidos ou se há alguma gaveta solta na cozinha. Concertar pequenos apontamentos pode ser o suficiente para impressionar

HOME STAGING – 4 DICAS PARA VENDER CASA

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Vender casa pode não ser a tarefa mais fácil, no entanto, todos os esforços que fizer no sentido de melhorar o aspecto do seu imóvel vão ser recompensados. Saiba como vender casa mais rápido e até poder aumentar o valor do seu imóvel.

1. A Limpeza

A limpeza é um dos aspectos mais importantes quando um potencial comprador vai visitar o seu imóvel. Tenha atenção, verifique todos os cantos e recantos da casa. A grande maioria das vezes, os proprietários esquecem alguns pormenores que podem fazer a diferença, tais como abajures, ventiladores de teto, calhas das janelas e até mesmo assentos sanitários.  Se mesmo interessado em vender casa, procure substituir tudo aquilo que a limpeza não resolva.

2. O Cheiro

Ninguém quer comprar casa onde não consiga aguentar mais de 5 minutos. Os cheiros passam a mensagem errada ao comprador, que automaticamente vai desvalorizar o imóvel. Se o cheiro for proveniente de animais de estimação, estes precisam de ser eliminados ou removidos rapidamente, você não sabe se o futuro comprador tem algum problema de saúde ou alergias.  

3. Os objetos pessoais

Potenciais compradores têm a tendência para começar a imaginar as suas vidas no novo imóvel. Se os seus pertences pessoais estiverem por todo lado, dificilmente eles vão conseguir ter essa percepção. Para vender casa, deve apelar também a parte emocional do comprador, deve fazê-lo sentir-se em casa e não na sua casa.

4. Obras e Reparos

Para conseguir vender casa é importante que o comprador não perceba na primeira visita que comprar o seu imóvel implica encargos superiores, como reparar torneiras e canalizações, janelas e maçanetas soltas. A melhor forma de deixar boa impressão no comprador é ter tudo em plenas condições de funcionamento.

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